Признаюсь честно, что мне нравится Гонконг. Я был там два раза и понимаю, отчего его иногда называют Азиатским Нью-Йорком.
Сегодня я хочу рассмотреть падение цен на недвижимость в Гонконге. Почему это крайне интересно?
Сегодня я хочу рассмотреть падение цен на недвижимость в Гонконге. Почему это крайне интересно?
Во-первых, многие мои клиенты до сих пор абсолютно уверены, что ценам на недвижимость дорога только вверх… Пример Гонконга заставит их, возможно, задуматься.
Во-вторых, уж больно Гонконг напоминает Дубай, который так полюбился российским миллионерам. Оба являются финансовыми центрами, имеют удобную налоговую и продвинутую финансовую системы. И Гонконг, и Дубай — это современные транспортные хабы. В обоих городах высокий уровень жизни, полно небоскребов, они используют преимущества регуляторного арбитража и дали приют мировой финансовой элите.
Вспомните любую тревел программу про Гонконг. Там обязательно рассказывали, что любая квартирка от пятнадцать квадратов в центре — это про миллион долларов (не гонконгских!)
Однако недвижимость в Гонконге падает уже пятый год (см. график).
Во-вторых, уж больно Гонконг напоминает Дубай, который так полюбился российским миллионерам. Оба являются финансовыми центрами, имеют удобную налоговую и продвинутую финансовую системы. И Гонконг, и Дубай — это современные транспортные хабы. В обоих городах высокий уровень жизни, полно небоскребов, они используют преимущества регуляторного арбитража и дали приют мировой финансовой элите.
Вспомните любую тревел программу про Гонконг. Там обязательно рассказывали, что любая квартирка от пятнадцать квадратов в центре — это про миллион долларов (не гонконгских!)
Однако недвижимость в Гонконге падает уже пятый год (см. график).
С 2019 года капитализация рынка недвижимости снизилась на 270 млрд долларов.
В чем же причины падения? Давайте перечислим:
- Потеря статуса финансового центра: напряженность в отношениях Пекина и Вашингтона ставит под сомнение связующую роль Гонконга как финансового моста между Западом и Востоком и несет санкционные риски
- Высокие процентные ставки резко снижают рентабельность новых проектов и доступность ипотеки. Кроме того, по ипотечным кредитам на 165 млрд HKD, стоимость залоговой недвижимости стала ниже размера кредита (см. график)
- Сокращение рабочих мест в секторе финансов и уход высокооплачиваемых экспатов
- Снижение китайского фондового рынка в последние годы также уменьшили интерес к городу как финансовому хабу для входа на рынок Китая
- Covid-политика, общественные выступления подорвали репутацию города как мегаполиса с одним из самых эффективных в мире городским управлением
- Проблемные китайские застройщики устроили распродажу всех своих проектов, включая и Гонконг
Последним ударом стало признание Гонконга в авторитетном исследовании по демографии одним из наименее доступных городов в мире.
Кстати, жителей Гонконга, как и москвичей, тоже испортил квартирный вопрос. Они даже придумали выражение на Кантонском «lau nau» - «порабощенность недвижимостью». Интересно отметить, что после роста на примерно 500% с 2003 г. риелторы называли рынок Гонконга «стратосферным» и «непотопляемым» (Ничего вам не напоминает?)
Люксовый сегмент недвижимости тоже уже упал на 30%. Старший консультант Haibitat Property Ltd назвал прошлый год «худшим за более чем 30 лет…», он отметил, что «покупатели требуют дополнительные скидки в 20%»
Лично я думаю, что Гонконг вряд ли вот так навсегда растеряет весь свой статус финансового центра, и интерес обязательно вернется**. Для российских предпринимателей, которые хорошо заработали на торговле с Китаем, возможно он станет интересным вариантом, если они для себя решат нетривиальный вопрос «поиска дна»**.
Инвестиционных рекомендаций, я, как всегда, не даю, но будете в Гонконге, можете остановиться в отличном Icon Hotel с бассейном на крыше с видом на Бухту Виктория или просто посмотрите на выходных поэтичные фильмы Вонг-Кар Вая.
«Прошлый год был худшим за более чем 30 лет для рынка недвижимости», — сказал Алан Ли, старший консультант Habitat Property Ltd. — «Продавцам необходимо снизить цену как минимум на 20%, если они хотят продать».